Impuesto de ganancias de capital en adquisición de bienes inmuebles por derechos hereditarios y donaciones

La Ley número 822 “Ley de Concertación Tributaria” y sus reformas (“LCT”) establece que se consideran ganancias de capital las variaciones en los elementos patrimoniales de los contribuyentes por enajenación de bienes o cesión de derechos, incluyendo donaciones, herencias o legados. Para todos los efectos, cuando un contribuyente adquiere un bien inmueble por herencia o legado, ya sea por la vía testada o intestada, o a título gratuito, existe una obligación de pago del impuesto sobre la renta de ganancias de capital, el cual debe ser cancelado previo a la inscripción del título de dominio en el Registro Público correspondiente.

Previo a la reforma de la LCT del 28 de febrero del 2019, dicha ley establecía que el impuesto a cancelar en el caso de ganancias de capital era el resultado de aplicar la alícuota correspondiente del 10% a la ganancia percibida. Sin embargo, en los casos de transmisión de bienes sujetos a inscripción en una institución pública, como el caso de los bienes inmuebles, la legislación establecía un procedimiento distinto mediante el cual se aplica una alícuota especial determinada en base a una tabla progresiva establecida en el último párrafo del Artículo 87 LCT, que variaba del 1% al 4% sobre el precio de adquisición o el valor catastral del bien inmueble, el que sea más alto. En la actualidad y posterior a la reforma mencionada, las ganancias de capital se liquidan de forma definitiva y no a cuenta como en el pasado (salvo para las instituciones financieras), y las alícuotas variaron del 1% – 4% al 1% – 7% en dependencia al valor del inmueble. En el caso particular de adquisiciones por derechos hereditarios y donaciones, el impuesto a cancelar se liquida en base al valor catastral del inmueble, por no existir un valor de transmisión determinado. La alícuota especial antes referida debe ser pagada directamente a la administración tributaria de previo a la inscripción del título de propiedad.

Para obtener la inscripción del título mediante el cual se pretende adquirir dominio sobre el bien inmueble, el contribuyente debe proveer a la Dirección de Catastro Fiscal, adscrita a la Dirección General de Ingresos, copia del título de dominio, información fiscal de las partes e información catastral de la propiedad, debiendo gestionar posteriormente dicha entidad una inspección in situ realizada por sus peritos valuadores para determinar el valor catastral del inmueble, de conformidad con los manuales de valuación, tablas de costos y costos catastrales unitarios vigentes. Una vez realizada la inspección, la Dirección de Catastro Fiscal procede a la emisión de un certificado de avalúo fiscal, el cual deberá señalar el valor catastral del bien inmueble y el impuesto que se debe pagar para concretar la transmisión y su inscripción en el registro público correspondiente. Este proceso en la actualidad puede ser efectuado en línea para algunas circunscripciones del país en el siguiente portal: https://catastro.dgi.gob.ni/Cuenta/Index?ReturnUrl=%2F.

En los últimos años ha sido una práctica recurrente de la Dirección de Catastro Fiscal el ordenar a pagar montos que difieren del resultado obtenido de aplicar la alícuota correspondiente (1% – 7%) al valor catastral establecido en el certificado de avalúo fiscal emitido por dicha autoridad. El excedente ordenado a pagar por la administración tributaria es justificado por dicha autoridad por la aplicación de las normas de mantenimiento de valor a la moneda con respecto al dólar de los Estados Unidos de América, según el tipo de cambio establecido para la fecha de emisión del testamento o declaratoria de Herederos, según sea el caso, lo que consideran como el “hecho generador” de la renta. La misma interpretación aplica constantemente la Dirección de Catastro Fiscal, para aquellas ventas o transmisiones a título gratuito en que, a pesar de haberse suscrito la escritura pública, el contribuyente pretende inscribir su título años después, situación común en Nicaragua.

En virtud de lo anterior, el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo (TATA), como superior jerárquico de la administración tributaria en el ordenamiento jurídico y administrativo nicaragüense, ha sostenido en reiteradas ocasiones que en los casos de adquisición de bienes inmuebles no son aplicables las reglas de mantenimiento de valor, en virtud de que el valor catastral determinado mediante la inspección in situ es obtenido en base a tablas de costos que se actualizan periódicamente por la Dirección de Catastro Fiscal y, por ende, el valor catastral determinado se encuentra actualizado en relación a la fecha en que se realiza dicha inspección. Por tanto, el valor a pagar señalado en los certificados de avalúo fiscal emitidos por la Dirección de Catastro Físico debe ser obtenido de la simple aplicación del porcentaje correspondiente según la tabla progresiva estipulada en el párrafo final del Artículo 87 LCT al valor catastral señalado en los mismos.

Ante tal circunstancia, el TATA ha fallado en numerosas resoluciones (e.g. Resolución 355-2017 del 24 de abril del año 2017; Resolución 11-2018 y 12-2018 ambas del 5 de enero del año 2018; Resolución 45-2018 y Resolución 48-2018 ambas del 17 de enero del año 2018; entre otras) a favor de los contribuyentes que se han visto afectados por este comportamiento irregular de la Administración Tributaria, por lo cual es recomendable utilizar las vías de impugnación establecidas en las normas tributarias en caso de verse involucrados en una situación similar y de tal forma evitar abusos arbitrarios en la determinación del impuesto a pagar.